貸付用不動産の評価方法の見直し～令和８年税制改正大綱より～

　不動産購入による相続税節税スキームに対しては、令和６年からマンション通達が適用されて、区分所有マンションの評価適正化（時価の６割水準での評価）が図られましたが、一等地のマンション評価額は依然として時価の５割未満という状態にあり、相続税節税目的の不動産購入が減ったとは思えません。またそもそも、一棟所有の賃貸マンションや事業用ビルは同通達の適用対象外となっています。

新マンション評価通達の基準日前の遡及適用はできるのか?

　令和６年１月１日以後に相続等により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額は、新たに定められた個別通達（以下、「区分所有通達」といいます。）により評価します。

　区分所有通達により評価すると、ほとんどのマンションは改正前に比べて評価額が上昇しますが、築古のビンテージ・マンションなど、評価額が下がるものもあります。すなわち、築年数が相当古い一部のマンションは、旧評価通達ではなく区分所有通達で評価したほうが有利になります。こうしたマンションの所有者にとっては、今回の通達の新設が有利に働くことになるのです。

　それでは、区分所有通達の適用基準日よりも前（令和5年12月31日以前）の相続等により取得したマンションで評価額が下がるものについて、新しい通達を遡及的に適用し、納税者が有利な評価額で申告することは可能なのでしょうか。

オーナーの同族会社に対する多額の無利息貸付は認められなくなるのか？

　オーナーが同族会社に対して約3,450億円という巨額の無利息貸付をしたところ、行為計算否認規定（所法157）が適用されて、銀行の貸出約定平均金利による利息相当分の雑所得が認定された、いわゆる平和事件の最高裁判決が出たのは平成16年でした。それから約20年間、個人の同族会社に対する無利息貸付について、同様の判決・裁決が下されたとは寡聞にして知らず、数千億円という規模感でなければ、現実の課税リスクは高くないと考えられていたのではないでしょうか。ところが令和6年になって、無利息（又は低利息）貸付に対して平和事件と同様に行為計算否認規定で雑所得を認定する裁決が2件出ています。

土地の使用貸借契約が課税上無視される判断基準

　土地の使用貸借を利用した節税策の是否認は、形式的な契約内容ではなく、課税当局が認定する私法上の真実の法律関係に基づき判断されます。具体的に、親族間で土地を無償で貸し借りし、借主がその土地で駐車場経営を行っているケースでは、駐車場収入を実質的に支配・管理している者に所得が帰属するとみなされます 。